7、 房贷新政出台后，楼市降温回调，结构性调整迹象明显，进入个盘分化阶段。

    当市场寄希望于“金九银十”再掀一轮楼市热潮之际，9月27日突而其来的房贷新政使原本火热的“十·一”黄金周快速降温回调。首先是10月的住宅成交量萎缩33.9%，市场价格在开发商护盘力挺房价下拒绝回调；随后是11月的普通住宅价格回调8.5%，成交量回稳，主要原因是镇区成交比重有较大幅度上升，拉低全市均价水平；同时定价过高项目成交萎缩，而新上市的一些价格较低的项目成交依然保持活跃。

    从11月成交的热点楼盘来看，价值重新成为市场投资策略主线，市场结构性调整迹象明显，进入个盘分化阶段。蓝产房筹和稀缺性资源物业依然受到市场青睐，价格背离价值太大的项目价格难免冲高回落，进入价值回归，重新寻找一个新的供求平衡点。

    东莞2004-2005年房价增长要远低于GDP的增长，面临着价值回归。东莞楼市在2005年初上涨启动，2005年-2006年下半年处于价值回归，从2007年上半年才开始进入非理性的快速上涨。

    房价增长率与GDP增长率之比、房价增长率与收入增长之比在1以内属于合理范围，东莞近三年的GDP复合增长67.1％，东莞近三年城镇居民人均可支配收入复合增长39.35%，取两者均值53.1%，按照2004年东莞房价3336元/㎡计算，2007年的合理房价应为5100元/㎡左右；据东莞中原研究部数据分析，2007年全年东莞房价预计约5900元/㎡，如果剔除1-11月CPI同比上涨2.8%，东莞房价非理性的涨幅仅在10-15%。

    同时引入一个租售比指标进行分析。房地产的“租售比”，即房价与住房租金水平的比值，通常合理区间为200至300。东莞的二手房租金水平平均约为16-17元/㎡/月，按300倍的租售比计算房价为4800-5100元/㎡，也就是说，单纯按租售比去估值，东莞合理的房价应该在4800-5100元/㎡。

    但投资市场有一定泡沫是合理的，不能完全按市盈率或租售比这样的指标去估值，没有泡沫的市场是消费市场而不是投资市场；因此综合评估，东莞目前全市合理房价应该在5300-5500元/㎡，城区合理房价应该在6500/㎡左右。据此分析，东莞目前的房价有回调的内在需求和空间。