2007年，北京楼市的产品结构在“90/70”的政策影响下，有所调整。小户型项目明显增多。不过北京商品房的主流产品仍以大户型为主，特别是在四环内，涌现出大量的大户型产品。由于房价不断上涨，人们只记住了价格，鲜有产品进行创新和升级。

    小户型明显增多

    受到政策的影响，尽管小户型上半年表现一般，只占不足整体产品结构的两成，但是下半年有所提升，占到了整体产品结构的三成左右，与往年小户型凤毛麟角相比，有了大幅提高。

    中原地产通过对近5年的住宅供应量来比较可以发现，今年1-11月住宅市场上市面积总共为1368.06万平方米，总套数为11.21万套。对比去年供应面积减少了137万平方米，套数增加了0.2万套，下降到了近年来的最低点。国家政策对于住宅结构的调整已经初步在市场上得到体现，在总体供应面积下降的情况下，住宅套数反而增加，可见，“90/70”政策已经在市场上得到了初步的实施，中小户型供给已经大量增加。

    小户型增长最明显的是第四季度。据中大恒基不动产营销统计，10月小户型项目放量稳步增加，预计将有20个左右的中、小户型项目上市，其中四成为纯新盘首次开盘，掀起了小户型供应的高潮。11月共有45个项目入市。以中小户型为主的项目占到三成。12月中小户型的供应量继续保持11月份的增长势头持续放量，预计将会有16个小户型项目入市，占比36%。

    大户型仍占主流

    从北京市房地产交易网每月获批入市的小户型情况来看，上半年表现平平，平均不足整体产品结构的两成，下半年供应数量开始攀升，但也仅占整体产品结构的三成左右，北京市商品住宅产品仍以大户型为主。

    比如，日前，金都杭城召开的新品发布会，推荐的新产品是东区的优秀楼盘里面更高端的一个产品，全部都是145-260平方米的大户型空间。9、10、11号楼皆是板楼，一梯两户，南北通透，这里面所有的户型有三个朝南的房间，一个厅两个卧室。位于四方桥区域的华瀚国际，由四栋高层板式建筑组成，总建筑面积10余万平方米，主力户型面积为160-280平方米。

    东坝区域规模最大的高端住宅项目北京奥林匹克花园再推四期，据北京奥林匹克花园副总经理史明介绍，四期共有10个楼栋，全部为7-9层电梯板楼，精装修，主力户型为140-180平方米，主要针对追求高品质住宅的客群量身定制。记者从北京市房地产交易管理网了解到，北京奥林匹克花园销售非常好，四期首批推出的3个楼座，目前已有近一多半完成签约。

    创新者较少

    据中原地产的年终报告显示，今年本来应该是住宅产业结构调整政策实施真正开始发生效用的一年，社会各界专家关于改善居住环境的专业性论坛也时常举行，建筑业新技术新材料的展览也从未停止过。现实是，今年新开的楼盘只有少数几个在市场上享有口碑的地产企业在建筑节能、环保、健康等方面有所体现，大部分楼盘缺乏创新。

    当然也有部分楼盘有所体现。中国美术学院风景建筑设计研究院设计师魏影表示，金都杭城是在北方营造了一个精致的私家园林景观，风格鲜明独特。在此基础上，金都杭城的新产品又做出了更加完美的提升，整个庭院在山水间灵透呈现。北京纪元建筑设计有限公司设计师于志铎表示，金都杭城的设计理念是以人为本、环境优先、珍惜资源、持续发展。

    位于CBD核心区的圣世一品，也是创新产品中的一员，该项目毗邻中央电视台新址。总建面约12万平方米，由三栋板塔高层建筑组成，半围合的规划格局形成了CBD罕有的近万平方米的中央内庭园，户型区间70-400平方米，总共500余套。该项目创造了独特的建造理念，即住职皆近。所谓住职皆近，就是缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间成本。

    位于四方桥区域的华瀚国际，为保证项目的居住舒适度，将建筑全部规划为短板楼，最大可能的保证每户的采光、通风和景观。为增加居住舒适度，室内层高达到3.16米。通风采暖系统则采用舒适度极高的具有空气净化、空气加湿和换新风三大系统功能的户式中央空调和地板采暖。

    别墅销售旺盛

    2007年，别墅销售极其旺盛，人们惊叹的是市场忽然爆发出来的强大购买力。这一年，别墅项目频频上演销售神话，让不少曾陷入滞销的别墅项目在短时间内迅速清空。据统计，2007年前10个月，北京一共卖出了5446套别墅，总面积达到163.87万平方米。

    位于朝阳区来广营乡的润泽庄园销售颇佳，11月9日开盘以来，销售额已达3.19亿，荣登11月别墅销售排行榜首位。

    清华大学建筑学院教授金笠铭在分析润泽庄园的城市别墅形态时说：“目前中国处于高速度的压缩式发展中，在这个发展过程中，必然出现多元化的消费需求，而从整个亚奥板块来看，居住特色是大混居，小聚居。润泽庄园的城市别墅形态不多，但是有助于我们城市的整个和谐，避免区域的同质化。”

    位于西四环外的金隅·山墅，北侧距阜石路仅约200米，向东距西四环仅约3公里。金隅·山墅的产品全部以准现房的开发程度销售，是北京少有的以准现房销售的别墅项目。目前在售叠拼别墅，202平方米和225平方米两种户型。明年将推出23号楼，房源为220平方米的联排别墅。产品销售相当火爆，每期推出的房源几乎是开盘当天就售罄。记者 赵丽萍(赵丽萍博客,赵丽萍新闻,赵丽萍说吧)

    二手房震荡狂紧

    2007年的二手房市场政策力度进一步加强，用“狂紧”来形容也不为过。宏观调控的重拳多次冲击市场，二手房市场也经受着前所未有的政策考验。尽管如此，二手房市场仍然稳步前行。

    政策频繁出台

    2007年可以称为“政策”年，消费者除了记住不断上涨的房价，还记住了不断出台的调控政策。

    首先是央行重拳出击。2007年是加息最为频繁的一年，年内加息6次。这明确表明政府正在积极运用利率杠杆来调控和引导房地产市场，旨在抑制通货膨胀预期，抑制投资需求。9月27日中国人民银行确定提高二套房贷首付及不再享受优惠利率后，12月5日《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的出台，明确规定，购买第二套房以“家庭”为单位认定房贷次数。

    2007年限外政策表现出不断趋紧状态，从购房领域一直延伸到投资房产领域。1月29日由北京市建委等五部门发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，其中，对于境外机构和境外个人办理商品房预售登记手续、房屋权属转移登记手续进行详细规定。随后，7月13日北京市建委又联合几部门发布《境外机构和境外个人购买商品房通知》，其中对境外机构和个人购房的条件、套数进行明确规定，可操作性逐步加大。而到11月7日国家发改委和商务部颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，其中，新增一项是：限制外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。由此可见，限外政策范围进一步扩展，从购房领域一直延伸到投资房产领域。

    为了杜绝二手房交易过程中的乱吃差价现象、众多合同纠纷的问题，特别是出现了部分不法中介“携款逃跑”的恶性事件发生，今年1月，建设部和央行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，从房地产经纪机构的备案、经纪人资格到结算资金实行资金监管；随后，3月22日和5月30日，北京市建委分别出台了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》和《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》《关于推行<北京市存量房屋买卖合同>示范文本的通知》，标志着北京房产经纪行业的规范操作标准正式得以建立。